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经济适用房能买卖吗签订的经济适用房买卖合同是否有效

   日期:2023-01-26 12:47:03     浏览:2    

相信目前有好多人对于经济适用房能买卖吗签订的经济适用房买卖合同是否有效这方面的内容都很感兴趣,现在小肖也是在网络上整理了一些关于经济适用房能买卖吗签订的经济适用房买卖合同是否有效相关的信息分享给大家,希望可以解决你的疑问。

【原告说】:

2000年2月28日,傅某与郭某生签订备忘录(实际上是房屋销售合同),同意我以30万元的总价在北京市海淀区购买郭某生所有的房屋,并以2万美元的工资,我为郭某生提前支付了1000美元,以及傅某回购我0.6%股份的4万元回购,共计24万元,作为我买房子的首付,剩下的房子是6万元,两年内还清,同时还清房子的钱,办理房屋转让手续。

备忘录签署后,双方履行了各自的义务,郭某生按照合同向我交付了争议房屋。我多次敦促郭某生尽快办理房屋转让,并支付余额6万元。然而,郭某生以争议房屋暂时无法办理房屋,无法转让。当他能够转让所有权时,他将配合将争议房屋转让给我的名字。

直到2019年,我私下询问郭某生已经在2012年处理了房屋书籍,然后我要求郭某生尽快办理转让,郭某生同意办理转让,但没有办理。综上所述,郭某生违反合同,拒绝履行合同义务,严重侵犯了我的合法权益。为了保护资产安全,保护合法权益不受侵犯,我向贵院提起了诉讼。

傅向法院提出诉讼请求:1。命令被告将位于北京市海淀区的房屋转让登记为原告;2。命令被告承担因延迟履行房屋转让义务而增加的所有转让税;3。诉讼费用和保全费用由被告承担。

【被告辩称】:

傅要求房屋转让必须满足合同有效、合同履行的可能性三个条件,并在2002年2月27日前支付剩余房屋6万元,这三个条件是必不可少的。但本案不符合任何转让前提,傅无权要求办理房屋转让登记手续。 1、备忘录中关于房屋买卖的约定违反了法律、行政法规的强制性规定,损害了社会公共利益的,视为无效。20世纪90年代初,北京市海淀区号房屋(以下简称“争议房屋”)是海淀区政府工会集资合作建设的房屋,经济适用房必须符合一定的资格和条件才能购买。实行经济适用房供应申请、审核、公示、轮候制度,不仅限制了买方的购房资格,还通过了严格的逐级审核和公示程序。

《住房和城乡发展部发布的关于加强经济适用房管理的通知》规定:“经济适用房购房者只能用于自住,不得出售、出租、闲置、出借,也不得擅自改变住房用途。在本案中,傅于2000年与我签署了备忘录。在签订合同时,争议房屋尚未取得房屋所有权证书。争议房屋在限制上市交易期内。该行为违反了经济适用房的有关规定,损害了社会公共利益。上述备忘录中关于住房协议的事项应无效。

傅某有一定的过错。2、当我出售诉讼房屋时,我没有征得房屋共有人的同意,也就是我配偶王的同意,这是无权处罚的。同时,傅购买涉案房屋的行为不符合善意取得的要求。我的配偶王某不同意转让所有权。傅某要求办理房屋转让登记手续,构成法律无法履行。1982年,我嫁给了王某,20世纪90年代初,我和王某一起买了一套有争议的房子。因此,诉讼房屋是我和王的共同财产。1997年左右,在《备忘录》签署之前,傅某借了房子,一直没有归还。

王某不知道房屋买卖协议,备忘录的签署损害了王某的合法权益。王某不知道房屋买卖协议,备忘录的签署损害了王某的合法权益。王某现明确表示不同意诉讼房屋交易,傅某要求办理房屋转让登记手续已构成法律履行。同时,傅某了解了房屋诉讼的情况,也了解了王某。傅知道争议的房子是我和王共有的房子,自2000年起计划备忘录,没有征求王的意见,显然不是“善意”,也应该承担一定的责任。

傅购买涉案房屋的行为不符合善意取得的要求,无权要求办理房屋转让登记手续。3.2002年2月27日前,傅未支付剩余房款6万元,无权办理房屋转让登记手续。备忘录第三条住房事项明确规定:“甲方应在两年内支付剩余6万元,同时办理房屋转让手续。”备忘录规定了履行顺序和时间。作为后履行方,我有权拒绝相应的履行要求。

因此,傅要求办理房屋转让登记手续没有事实和法律依据。4、房屋转让构成无法履行,转让税无需缴纳。同时,傅是第一履行方,违约第一,应承担延迟履行的责任。综上所述,傅的诉讼请求没有事实依据和法律依据,应予以驳回。

同时,工资2万美元,预付款1000美元,股份回购4万元,相当于24万元,远远超过正常汇率,极其不合理。4、傅无权出售涉案房屋。我现在明确不同意涉案房屋的交易。傅购买涉案房屋的行为不符合善意取得的要求,无权要求办理房屋转让登记手续。

与此同时,我在1982年嫁给了王某,在20世纪90年代初,我和王某一起买了一套有争议的房子。因此,诉讼房屋是我和王的共同财产。1997年底,在《备忘录》签署之前,傅某借了一套争议的房子,一直没有归还。王某不知道房屋买卖协议,备忘录的签署损害了王某的合法权益。王明确表示不同意争议房屋交易,合同目的无法实现,所以我要求终止合同。

事实和原因:1。备忘录中关于房屋销售的协议违反了法律、行政法规的强制性规定,损害了社会公共利益,视为无效。20世纪90年代初,北京市海淀区房屋(以下简称“争议房屋”)被归类为经济适用房,是一种经济适用房。

经济适用房供应实行申请、审计、宣传、等待制度,不仅限制购房资格,而且经过严格的逐级审计和宣传程序。住房和城乡发展部发布了《关于加强经济适用房管理的通知》,规定:“经济适用房购房者在取得完全产权前只能用于自住,不得出售、出租、闲置、出借,也不得擅自改变住房用途”。

在本案中,傅在了解房屋性质的前提下,于2000年与郭签署了备忘录。在签订合同时,争议房屋尚未取得房屋所有权证书。争议房屋在限制上市交易期内。该行为违反了经济适用房的有关规定,损害了等待住房困难家庭的利益,损害了社会公共利益,上述备忘录中的住房协议应无效。2、郭某生无权出售争议房屋。傅某购买涉案房屋的行为不符合善意取得的要求,无权要求办理房屋转让登记手续。1982年,我嫁给了郭某生。20世纪90年代初,我和郭某生一起买了一套有争议的房子。因此,诉讼房屋是我和郭某生夫妻的共同财产。

1997年左右,在《备忘录》签署之前,傅某借了房子,一直没有归还。当时,傅某了解了房屋诉讼的情况,也了解了王某。傅知道争议的房子是王和郭共有的,于2000年起拟备忘录。他在签订合同时没有征求王的意见,显然不是“善意”的。郭某生也没有就此事征求王某的意见,王某对房屋买卖协议一无所知,《备忘录》的签署损害了王某的合法权益。因此,郭某生构成无权处分,傅某也不符合“善意取得”的构成要求,傅某无权办理房屋转让登记手续。

傅对郭的反诉辩称,1。反诉被告傅与反诉原告郭签署的备忘录是双方的真实意图,合法有效,对双方都具有约束力。反诉原告无权要求终止双方就有争议的房屋销售事宜的协议。反诉被告傅与郭签署的备忘录是双方的真实意图,不违反强制性法律法规,应有效,对双方都具有约束力。

虽然争议房屋的性质是经济适用房,但北京高级人民法院审理房屋销售合同纠纷案件适用法律指导(试行)第六条,争议房屋已完全满足上市交易条件,因此备忘录合法有效,双方应按照备忘录履行相应义务。

即使郭的配偶王没有在备忘录上签字,也不表示不同意有争议的房屋转让或不知道,傅已经在有争议的房子里住了20多年,王从未提出过异议,足以证明他对有争议的房屋转让的事实是明知和认可的态度。

基于上述事实,备忘录中关于争议房屋买卖事项的协议有效的,双方未就争议房屋买卖事项达成协议终止权,不符合法定终止的,原告郭不享有终止争议房屋买卖事项的任何权利。2、争议财产未取得产权证书,不符合上市条件的,争议财产不能以反诉被告的名义登记,反诉原告违约事实确定,反诉被告有权拒绝支付剩余房屋费用。根据《备忘录》的规定,反诉被告已按约定支付了80%的购房款(24万元),剩余的房款为6万元,付在两年内支付,

同时支付房屋转让手续,本协议是支付剩余6万元,同时办理争议房屋转让手续,即郭转让手续的期限也应在备忘录签署后2年内,双方需要同时履行相关义务。然而,根据傅和王的微信聊天记录,争议房屋在订购备忘录后2年内无法申请产权证书。在这种情况下,即使傅履行了支付剩余购房款的义务,

但在履行相应义务后,存在争议房屋转让的实际危险时,根据《民法典》第五百二十七条的规定,傅享有抗辩不安的权利。上述危险未消除的,有权暂停履行,拒绝支付剩余房屋,不构成违约。

郭生于2012年完成产权证书后未通知,随后联系催促转让登记不合作,在郭生存恶意违约,支付未支付剩余房屋,也符合法律规定,没有反诉原告支付恶意违约,因此反诉原告不能要求终止备忘录中有争议的房屋销售协议。3.退一步说,即使反诉原告有解除权,已经超过法律规定的行使期限,也无权要求解除。反诉原告主张反诉被告延迟支付义务20年,但从未敦促反诉被告履行支付义务,明知争议房屋不具备转让条件,违约第一,在争议房屋具有上市交易条件可以处理转让,恶意隐瞒拒绝履行转让义务,

也没有敦促反诉被告履行支付义务,基于上述事实,退一步,即使反诉原告享有终止权,根据最高人民法院审理商品房销售合同纠纷案件适用法律如果F问题解释第十一条第二款”终止权人自知道或应当知道终止原因之日起一年内行使。逾期不行使的,终止权应当消除。

郭某生未在期限内行使终止权,除权已消灭。此外,根据法律规定,反诉原告要求终止双方就争议房屋买卖事宜达成的协议已超过诉讼时效,无权要求法院保护其诉讼权利。4.备忘录中关于争议房屋买卖协议达成的背景是郭某生拖欠10个月的工资,在工作中拖欠预付款,总计24万元,当时是一笔巨额资金,

虽然作为有争议的房屋首付,但当时有争议的房屋价值不到20万元(参照房地产登记档案中的房屋价值),因此,有争议的房屋销售协议对傅没有任何好处。现郭生违反合同,拒绝办理有争议的房屋转让登记手续,要求终止有争议的房屋销售太监协议,没有任何法律和合同依据,严重侵犯了傅的合法权益。

综上所述,反诉原告无权要求终止备忘录中关于争议房屋销售的协议。因此,也无权要求争议房屋退出,恢复原状,赔偿租金和其他损失,并要求法院依法驳回反诉原告的所有诉讼请求。

傅对王的反诉辩称,他不同意王的反诉请求。我认为备忘录是有效的,而且很明显是房屋销售。根据法律规定,经济适用房目前可以办理转让手续。我已经起诉要求继续履行备忘录中关于房屋销售的条款,所以没有撤退。郭某生和王某多次明确表示,他们承认备忘录中的房屋销售,自2000年购买涉案房屋以来,他们一直住在这里,形成了事实。

涉案房屋是我当时作为慧聪国际公司的员工,郭某生作为集团总裁提供的房屋,也是聘请我的条件。2000年,我要离开。郭某生主动提出欠我工资,把涉案房屋作为工资抵给我。当时约定我30万元买涉案房子。王某提到的2.1万美元汇率在8.5左右,股份回购款也会升值。

人民法院查明事实:

1996年1月8日,甲方北京市海淀区职工住宅合作社与乙方郭某生签订了《集资建房协议》。双方同意,乙方集资住宅位于海淀区马连洼兰园×号楼×门×建筑面积88.1平方米,乙方同意每平方米人民币2000元的集资标准,向甲方交纳集资费,由甲方集资建房,乙方需向甲方交纳集资费共计176200元。

乙方应支付甲方的款项(包括工资2万美圆,垫付款1千美圆,股份回购款4万元),总计21000美圆和4万元人民币,双方同意折合人民币24万元,并以此款作为甲方目前居住房子的首付款。剩余房款6万元由甲方在两年内付清,并于付清房款的同时办理房屋过户手续。

以上合同签订后,付某自1999年入住涉案×号房屋至今。2012年8月14日,涉案×号房屋取得房屋所有权证书,房屋所有权人登记为郭某生,房屋性质为经济适用房。

庭审中,付某主张在自己了解到涉案房屋具备过户条件后,与郭某生进行了短信联系,后付某与王某进行了微信沟通,因涉案房屋直至2012年才办理完毕产权证,涉案房屋因政策原因无法办理过户,上述不能履行过户的原因导致自己履行不安,不能向郭某生、王某支付尾款6万元,

郭某生于2020年11月17日回复自己“按当年合同办”,王某知悉并同意涉案房屋转让事宜,并积极沟通过户或回购之事,郭某生与王某从未提出过异议,已表明认可涉案房屋已转让的事实,且自自己使用涉案房屋20年期间,郭某生、王某并未提出任何异议,应当配合自己办理过户,为证明其上述主张提交付某与郭某生手机短信沟通记录、付某与王某微信沟通记录为证。

郭某生、王某对付某提交的上述证据真实性认可,但主张上述对话均为不完整的,郭某生称“按照当年合同办”,付某应在两年内付清尾款,但其没有付款,违约在先,郭某生有权解除合同,而且合同约定中付某应交还在美国使用的汽车,该汽车价值10万元人民币,因付某不交还汽车,郭某生也无法其配合过户,

并且王某是2020年3月11日第一次看到备忘录的,可以证明在此之前王某对于房屋的交易毫不知情,双方微信聊天记录只是协商、沟通的过程,并没有实质性的承诺任何事,2021年2月23日,王某在微信中明确表示了其态度是不同意该交易的,为证明其上述主张提交王某与付某的微信聊天记录为证。

付某对王某提交的上述证据真实性认可,但主张2020年3月11日自己提出将涉案房屋过户至自己名下时,王某并未第一时间表示不同意或对涉案房屋买卖不知情,而是先解释涉案房屋未能办理房本的情况以及经济适用房限制上市的情况,表明导致不能将涉案房屋转移至付某名下的原因,并非是他们不配合办理过户,

另查,付某现具备相应购房资格。

【法院认为】:

关于郭某生与付某之间就涉案×号房屋买卖事宜,王某是否知情一节,结合庭审查明的事实,付某自1999年开始入住涉案房屋至今,在长达20余年的时间里,无论是郭某生还是王某均未就涉案房屋提出过异议,在付某向郭某生、王某提出涉案房屋过户事宜后,王某与付某微信沟通的过程中,亦未就涉案房屋系郭某生出售给付某的事实予以否认,

相反在双方微信沟通的记录中,比如王某于2020年3月21日与付某微信聊天记录中曾回复付某“虽然差百分之二十房款,房本没办妥,房子你也一直正常使用”以及双方就涉案×号房屋过户或回购事宜进行多次协商沟通,均可说明王某对于涉案×号房屋出售给付某是明知且认可的,王某已经以自己的行为构成对涉案×号房屋过户登记债务的加入。

且在郭某生于2012年8月14日取得房屋所有权证后亦未主动告知付某涉案房屋权属证书取得情况以及何时可以协助付某办理房屋过户手续的情形,故郭某生、王某主张有权拒绝付某相应履行要求,于法无据,本院不予采信。

现付某要求郭某生、王某将位于北京市海淀区号房屋转移登记至付某名下,符合事实及法律依据,本院予以支持。同时,付某同意一次性支付郭某生、王某剩余购房款6万元,本院对此不持异议。关于付某主张要求郭某生、王某承担因迟延履行房屋过户义务导致增加的全部过户税费,就其上述主张未向法庭提交相应证据,本院对其主张不予采信。

【判决结果】:

综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定,判决如下:

一、付某于本判决生效后十日内支付郭某生剩余购房款六万元;

二、郭某生、王某于收到购房款三日内将位于北京市海淀区号房屋所有权转移登记至付某名下;

三、驳回付某其他诉讼请求;

四、驳回郭某生全部反诉请求;

五、驳回王某全部反诉请求。

案件受理费四万九千四百三十二元,由付某负担八百二十八元(已交纳);由郭某生、王某负担四万八千六百零四元,于本判决生效后七日内交纳。

反诉费一万零七百一十六元,由郭某生负担(已交纳)。

反诉费二千九百元,由王某负担(已交纳)。

保全费五千元,由郭某生、王某负担,于本判决生效后七日内交纳。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。


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