相信目前大家对于商转公如何能贷到最大额度都是颇为感兴趣的，那么今天老赵就在互联网上为大家归纳了一些关于商转公怎么贷款相关的信息分享给大家，希望能够帮助到你。
如今，“公积金推小黄车”的择客逻辑已经不复存在。大多数房地产接受公积金贷款和组合贷款。
再加上商业贷款利率的下调，为买房支付的利息支出大大降低。
然而，从2017年到2019年，南宁的抵押贷款利率一度位居全国第一，利率普遍上升了20%-30%，这使得站在高位的人无法承受伤害。
2022年，当公积金新政的春风吹来时，很多人都把它吹走了 “商转公”被视为降压稻草。
然而，商业转移政策似乎很宽松，但在实践中，我们发现有很多困难。
政策真美好
2022年，南宁公积金政策迎来了历史上最猛烈的利好。从字面上看，政策非常好。
第一套公积金利率在5年以上，下降到3.1%(以前是3.25%)。
中国人民银行于2022年9月30日晚8时发布通知：
这是7年后的下调，5年以下(含5年)和5年以上的利率分别为2.75、3.25%。
公积金利率下调是近20年来最低利率水平。(最高峰值为2007年7月，5年以上利率为5.22%)
▲历年首套公积金利率情况
2.公积金可贷额度史上最高。第一套最高80万，第二套最高70万。(二胎家庭最高可贷90万，三胎家庭最高可贷100万)
3.调整计算公式，增加余额倍数，降低个人获得高额公积金贷款的门槛。例如，如果员工正常支付5年以上，想获得80万元，公积金账户余额可以保证2.14万元。
四、九大银行支持商转公“顺位贷”。民生银行最新加入顺位贷阵营，这些大银行的商业贷款，意味着不需要自筹资金解押。
利率下降，可贷额度增加。这样，公积金政策友好吗？
很多人根据计算公式计算出自己的贷款额度，自信地申请商转公，却发现规章制度的限制太多，脑子转不过来。
例如，明明计算出自己可以借78万元，但由于负债率无法通过；
例如，认为商转公后月供压力下降，实际上还款压力急剧增加；
例如，我认为我可以借70万，但我只批准了30万
……
实操阻力大
以下案例告诉你商转公有多难。
案例一：
小兰的公积金账户余额为26800元，已连续4年多缴纳。根据贷款金额=贷款申请人公积金存款余额×存款余额倍数×存款时间系数×根据风险防控系数公式，小兰的贷款额度接近80万。
他在中国建设银行商业贷款买的房子，贷款62万，可以商转公。
但事实并非如此。
因为小兰目前的名字除了抵押贷款，还有汽车贷款，个人债务比率是7万 。
小兰的公积金存款基数为5500元。根据存款基数大于还款金额的要求，小兰的债务超过存款基数，无法转让公司。
可见，除了贷款额度的计算公式外，还有存款基数、家庭负债率等因素，这也是关键指标。
小兰想要成功的商业转公，有两个方案：
1.还清车贷。
2.结婚，增加家庭月收入。
案例二：
小李公积金账户余额超过1.5万元，已连续缴纳5年多。根据计算公式，小李的贷款金额=公积金缴存余额(15000元)×存款余额倍数(25倍)×存款时间系数(1.5）×风险防控系数(目前为1)=562500元。
小李未结清的商业贷款约为40万元。
可以合理地说，小李的公积金贷款金额（约56万）也超过了未结算的商业贷款（约40万），商业贷款银行是工商银行，可以直接提供贷款。
然而，缴存基数却成了拦路虎。
小李的公积金缴存基数只有2500元。默认情况下，小李的家庭月收入为2500元，
那实际操作的逻辑是什么呢？
事实上，即使有一个新的计算公式，但存款基数的指标仍然是一个非常关键的指标。
根据政策，借款人的月还款金额一般不得超过借款人家庭月收入的50%。如果没有其他未结算的贷款和担保债务，可以放宽到60%，但扣除月供后家庭收入剩余的40%不得低于当年当地基本生活费标准。（例如，假设家庭月收入为1万元，抵押贷款和其他债务的总和（包括抵押贷款、汽车贷款和其他贷款）最高限额为6000元。
因此，小李2500元的月收入，如果债务只是抵押贷款，那么月还款不能超过1500元（2500元）X60%)。但要保证基本生活(按1800元计算)，允许的债务只有700元。
因此，小李可以获得的公积金贷款金额预计约为15万元（按30年抵押期限计算）。
此外，商业转移后的贷款期限不得超过商业贷款的剩余期限。如果小李的商业贷款期限还有25年，那么公积金的贷款额度就不能达到15万元。
而且，商转公后，组合贷款是不允许的。
因此，如果小李想商转公，他需要筹集大约25万元（剩余的商业贷款需要减少到公积金贷款额度以下）。
从小兰和小李的案例可以发现，在公积金贷款中，存款基数仍然是公积金贷款的最大阻力。此外，还存在债务比率、信用调查、贷款年限等问题。
从表面上看，政策看起来很漂亮，但实际上，规章制度的束缚，让人惊掉了大牙。
案例三：
虽然小潘成功地处理了商业转移，但结果与我们预期的大不相同。
2015年，小潘买了一套房，总价约80万，首付40万，贷款40万，抵押25年，月供约2300元。
在过去的七年里，小潘也还清了一些商业贷款，目前还没有结清的商业贷款还剩32万左右。
小潘换工作后，公积金已连续缴纳两年多，账户余额近2万元。根据公积金贷款金额的计算公式，小潘的贷款金额约为58万元，可以商转公。
根据小潘自己的计算，商转公后，32万贷款按公积金3.25%的利率(调整前)，贷款17年，月供可降至2000元左右(利息约96921元)
此外，小潘的汽车贷款和装修贷款已经结清，家庭负债只有抵押贷款。
然而，公积金中心根据小潘家庭的月收入和负债计算，只给出了5年或7年的两个贷款期限，大大缩短了贷款期限。
为什么会这样？
原因是小潘的家庭月收入高，负债低。公积金管理中心会认为小潘还款能力强，从而降低了贷款年限。
最后，小潘选择了7年的贷款周期，成功商转公后，小潘的月供变成了4000多元，而利息则是38210元。
虽然月供比以前多了1700元左右，但利息却省了58711元。
案例四：
老王的公积金账户余额约为12万，已连续存款多年。公积金贷款金额达到70万、80万是合理的。
然而，这次的障碍是年龄。
老王的公积金缴存基数为5000元，公积金已多年未取出，因此账户余额相当可观，约12万元。
按计算公式，老王的公积金贷款额度可达450万以上。
当然，450万是不可能限制第一套80万和第二套70万的政策的。
但经公积金管理中心综合计算，
老王40多岁，公积金缴存基数为5000元，最终批准的贷款金额为40多万元。最高额度为80万，折了一半。
可以看出，公积金贷款金额的计算公式仅供参考。最终批准的金额应根据存款基数、还款能力、年龄、负债、信用调查等条件综合计算。
在公积金贷款的道路上，阻力太大了。
怎样才能借到80万？
通过几个购房者的案例，我们可以发现公积金贷款额度的计算公式具有更多的参考意义。
在实际计算个人可贷额度时，存款基数仍然是一个更关键的指标。
根据存款基数必须大于还款金额的逻辑，综合负债率不得超过家庭收入的60%。我们估计了一个理想的情况，可以借到80万（除抵押贷款外没有其他债务）：
根据公积金政策，男女最高贷款分别为60岁和55岁。
如果你想抵押30年，女性的年龄需要在25岁以下，而男性的年龄需要在30岁以下。
年龄越大，贷款期限越短。
假设李先生满足30年抵押条件，80万公积金贷款月供3416元。
李先生收入的60%大于或等于3416元，即李先生收入必须达到3614元÷060%=5694元(存款基数也需要达到这个水平)。
▲贷款80万，抵押30年，月供3416元。
假设李先生只能抵押20年，李先生的最低存款基数是4477÷60%=7461元。
▲贷款80万，抵押20年，月供4477元。
除了存款基数，还要看两个关键指标:公积金账户余额和连缴年限。
假设李先生已经连续支付了60多个月，最低账户余额=800000÷1.5÷25≈21334元。
总结如下：
如果李先生想获得80万元的公积金贷款，他还需要满足以下最基本的条件：
1.30岁以下；
二、购买第一套住房；
3.个人公积金缴存基数超过5694元
4.公积金账户余额保证21334元(含一年内提取的部分)；
5.市直公积金连续缴纳60个月以上；
6.除抵押贷款外，无其他债务；
7.良好的个人信用调查
可以看出，即使有计算公式，存款基数的影响仍然是更关键的限制因素，其次是账户余额。
如果存款基数低于5694元，基本不可能获得80万的贷款额度。
只要存款基数足够高，年龄、账户余额和存款系数的要求就会相应降低。
「写在最后」
公积金贷款利率调整，股票抵押贷款也可以相应调整。因此，当5年以上第一套公积金利率从3.25%降至3.1%时，使用公积金贷款的购房者最迟可以在2023年享受这种下降的好处，月供将减少。
然而，个人住房商业贷款却大不相同。过去，享受这波利率折扣的购房者享受利率折扣无疑是幸运的。
然而，从2017年到2019年，在此期间买房的人已经达到了利率的高峰，普遍上升了20-30%。因此，即使基准利率下降，上升利率也会一直跟随。超过6%的利率意味着每月的供应压力巨大。
这群人现在受伤了。抵押贷款、装修贷款、汽车贷款等各种贷款，颤抖，如履薄冰。
商转公给他们开了一扇门，但似乎又把很多人拦在了门外。
—————正文完—————
——————以下是科普部分——————
「商转公20问」
Q1:谁可以申请“商转公”？
① 正常缴纳住房公积金的南宁市直公积金中心在职职工(南宁区直公积金已暂停“商转公”申请)；
②北海、钦州、防城港、榆林、崇左正常缴纳住房公积金，户籍在南宁、北海、钦州、防城港、榆林、崇左范围内。
换句话说，除上述六个城市外，其他城市缴纳的公积金买不到南宁的房子，自然也买不到“商转公”。
Q2:“商转公”需要满足哪些条件？
①南宁市直接公积金正常连续缴纳公积金6个月（含）以上，公积金账户处于缴存状态。最近缴存月与贷款申请月之间的间隔不得超过两个月。
②有合法有效的个人商品房抵押贷款合同或协议，并取得房地产权证。
③申请“商转公”的商业贷款借款人和抵押人必须保持一致。
④支持第一套或第二套公积金贷款。也就是说，南宁市(含6县)有3套以上的，不能申请商转公。
在全国范围内，公积金贷款只有两次（第二次申请的前提是第一次结算），不支持第三次申请。
简介：南宁公积金认可房，认全国的公积金贷款。
⑤具有稳定的职业和收入，有按期偿还贷款本息的能力，信用状况良好。
Q3、“商转公” 对贷款申请人的年龄和贷款年限限制如何？
女士贷款年龄上限是55岁，男士贷款年龄上限是60岁。
Q4：家庭两套商贷房，能否选择其中一套商转公？
任选一套即可，现在不区分购买顺序。
Q5、已经有一套公积金贷款，第二套还可以申请公积金贷款吗？
可以。前提条件是，第一套房的公积金贷款已结清，才可以申请第二套房的公积金贷款。
Q6：自愿缴存人员能“商转公”吗？
不能。市直公积金不支持自愿缴存人员“商转公”，但支持自愿缴存人员在南宁市区购买首套或二套住房。
Q7：哪些银行支持“商转公”顺位抵押贷款？
截至目前，支持商转公顺位贷的银行有：建设银行、农业银行、工商银行、交通银行、中国银行、招商银行、北部湾银行、中信银行、民生银行，共9家银行承办商转公顺位抵押业务。
Q8、原商业贷款不在免自筹的银行里，可以申请“商转公”吗？
可以。这类型属于商转公非顺位贷款。需借款申请人自行筹集资金结清余下贷款，结清时间以银行通知时间为准，切勿先自行结清商业住房贷款。需审批通过后再进行结清，否则先行结清的，将无法申请商转公贷款业务。
Q9：装修贷、车位贷、消费贷等要结清吗？
商业贷款如捆绑附带装修贷、车位贷、消费贷等，属于非购房用途的贷款，不在“商转公”的受理范畴，需要自行筹集资金结清。
Q10、精装部分能不能用公积金贷款？
分两种情况看：
①签约的是毛坯精装二合一合同，则商品房总价（毛坯总价 精装总价）可以使用公积金贷款。
②毛坯、精装是分开签约的购房合同，那么住房公积金贷款仅支持毛坯房部分的贷款，精装部分金额不属于可以贷款的范畴。要办理“商转公”，需要先自筹结清精装贷款部分。
Q11、“商转公”可以申请组合贷款吗？
不可以。由于组合贷款涉及商业银行贷款政策，根据商业银行的相关规定，已经办理过商业贷款的住房不能二次申请贷款。
因此，管理中心现行政策中只有商业贷款转纯住房公积金贷款此项业务，没有商业贷款转组合贷款的业务。
Q12、 家庭仅有一套住房，主贷人没有缴存公积金，配偶缴存市直公积金，可由配偶申请“商转公”吗？
不可以。“商转公”贷款只能由原商业住房贷款的借款人来申请。
Q13：家庭有两套住房，均为商业贷款，能否申请“商转公”？
可以。任选一套即可，现在不区分购买顺序，并按二套房贷款利率（3.575%）执行。
Q14、房贷超过80万元能申请“商转公”吗？
可以。
符合“商转公”免自筹业务办理条件的，可向公积金管理中心提出申请，贷款差额资金需自筹支付。比如，商业贷款总额剩余60万元未结清，商转公贷款批准额度为40万元，差额资金20万元要在约定时间里自行结清。
需要注意的是，申请人需在公积金管理中心审批通过后，再进行差额结清，否则先行结清，将无法办理商转公业务。
Q15、首套房为二手房可以申请“商转公”吗？
可以。房龄需要在30年内。
Q16、缴存的是崇左的公积金，在南宁市区商业贷款买了首套住房，并取得房产证，可以办理“商转公”吗？
可以。前提是户籍必须在南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市这几个城市。
根据政策，在北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市正常缴存住房公积金的，且户籍在南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市的，也可以向南宁市直住房公积金管理中心申请办理“商转公”。
Q17、交了两年的南宁市直公积金，但是今年6月份断缴，能申请公积金贷款吗？
一般情况下，断缴是会影响公积金贷款的。
如果是由于单位特殊情况导致断缴，可由单位出具相关证明并由公积金管理中心的审核部门审核，具体是否能贷款要以审核结果为准。如果是因为离职而断缴的话，那么需要从重新缴纳当月计算，连续缴纳6个月（含）以上才能申请。
Q18、夫妻双方均为南宁市直公积金缴存职工，那么公积金贷款可以合并贷款额度吗？
可以。以家庭为单位，符合条件的夫妻双方分别审批其贷款额度，合并的总数为最终贷款额度，首套最高不超过80万元，二套最高不超过70万元。
Q19、原来公积金账户上有3万元，但是去年12月提取了2万元出来，这会影响公积金贷款额度吗？
按照最新的政策，可追溯12个月内提取的公积金，并合并至个人账户余额。因此，今年12月份之前申请公积金贷款，已经提取的这2万元仍然作为账户余额计算可贷款金额。
Q20、商转公的贷款额度怎么测算？
计算公式如下：
需要注意的是，计算公式得出的是理论可贷额度，但是最终的审批贷款额度还要参考申请人的缴存基数、年龄、负债情况、还款能力、征信情况等。
文 | 星辰
